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【판시사항】

甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 甲은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례

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【판결요지】

甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례

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"부동산경매로 인해 살던 집에서 원치 않는 퇴거를 해야 하는 임차인들은 사회적 약자일 수밖에 없는 그들을 보호해야 한다는 목소리도 함께 커지고 있습니다. 그러나 소액임차인에 대한 무조건적인 법적 보호는 역시 사회적 측면에서 신중하게 접근할 필요가 있다는 목소리도 작지만 줄어들지 않고 있으며 소액임차인 보호법을 악용해 채권자의 정당한 배당을 저해하기도 합니다. 위의 판례에서 알 수 있는 것은 소액임차인의 지위가 악용되는 것은 2순위 채권자 입장에서 보면 위 판례에 나온 것 같은 '정당하지 못한 임차인'의 존재로 인해 채권회수 계획이 틀어지기 때문입니다.

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하지만 정상적인 임대차계약을 맺은 소액임차인에 대해서는 채권자 역시 우선변제를 통한 보호에 이견을 가질 수 없습니다. 그러나 위 판례처럼 채무가 과다하거나 경매개시결정 직전인 주택에 시세보다 현저히 낮은 가격의 전월세 계약을 체결하는 등 소액임차인의 지위를 악용하는 사례라 의심이 들 때 정당한 채권 회수를 위해 채권자로서 권리행사는 중요한 해결책이 될 수 있습니다. "